L’utilizzo delle aree comuni destinate a parcheggio rappresenta una delle questioni più frequenti e delicate nella gestione del condominio. Tali spazi, in quanto beni comuni, sono soggetti al principio del pari uso da parte di tutti i partecipanti, che consente a ciascun condòmino di servirsene senza pregiudicare il diritto degli altri né snaturarne la funzione.
L’organizzazione concreta dell’uso delle aree di sosta rientra nella competenza dell’assemblea, la quale può adottare soluzioni volte a garantire un utilizzo ordinato ed equilibrato, soprattutto quando gli spazi disponibili non consentono il parcheggio contemporaneo per tutti. In questi casi, possono essere introdotti criteri di rotazione o modalità di regolamentazione che assicurino a ciascun condòmino una possibilità effettiva di fruizione nel tempo.
Rientra nei poteri assembleari anche la disciplina tecnica dell’area, ad esempio mediante la delimitazione degli stalli di sosta, purché ciò non si traduca nell’attribuzione di diritti esclusivi o permanenti a singoli partecipanti. Decisioni che comportino una compressione stabile del diritto di uso della cosa comune richiedono, infatti, il consenso unanime dei condòmini, mentre non possono essere imposte a maggioranza.
Un discorso diverso vale per le limitazioni o le assegnazioni previste da un regolamento di natura contrattuale, che può incidere legittimamente sui diritti dei partecipanti quando sia stato accettato da tutti. Particolare attenzione è inoltre riservata alle esigenze delle persone con disabilità, per le quali l’ordinamento e la giurisprudenza riconoscono una tutela rafforzata, consentendo soluzioni organizzative che tengano conto delle condizioni di ridotta mobilità.
Infine, il diritto all’uso dei parcheggi va rapportato alla configurazione originaria dell’edificio e delle unità immobiliari, senza che le successive vicende proprietarie incidano automaticamente sul numero di posti spettanti a ciascun condòmino.
(L’articolo integrale, a firma dell’Avv. Giovanni Iaria, è consultabile a pag. 75 della “Guida Condominio facile 2026”, edita da Il Sole 24 Ore)
