La riforma del condominio ha disciplinato in modo puntuale i requisiti necessari per lo svolgimento dell’incarico di amministratore, con l’obiettivo di garantire adeguati standard di affidabilità, professionalità e trasparenza nella gestione degli edifici. La normativa non si limita a regolare l’attività delle persone fisiche, ma ammette espressamente che l’incarico possa essere affidato anche a soggetti organizzati in forma societaria, ampliando le possibili modalità di gestione del condominio.
La possibilità di nominare una società quale amministratore è subordinata al rispetto dei requisiti soggettivi previsti dalla legge, che riguardano tanto l’onorabilità quanto la qualificazione professionale. Quando l’amministrazione è affidata a una società, tali requisiti devono essere posseduti dalle figure che, all’interno dell’organizzazione, esercitano concretamente l’attività gestoria, come i soci con responsabilità illimitata, gli amministratori e i soggetti incaricati di operare per conto della società stessa. In tal modo, il legislatore ha inteso evitare che la forma societaria possa costituire uno schermo idoneo ad aggirare le garanzie previste per l’amministratore-persona fisica.
La giurisprudenza ha esteso l’ambito applicativo della disciplina anche ad altre forme organizzative, riconoscendo la legittimità della nomina di associazioni professionali e di società cooperative, purché siano assicurati i medesimi requisiti soggettivi e professionali. Una volta conferito l’incarico, la società amministratrice è tenuta a rispettare integralmente gli obblighi previsti dalla legge per la gestione condominiale, senza alcuna differenziazione rispetto all’amministratore individuale.
Particolare rilievo assume il momento della nomina. La mancanza originaria dei requisiti richiesti determina la nullità della delibera assembleare e del contratto di mandato, con effetti retroattivi e con l’esclusione del diritto al compenso. Diversamente, la perdita dei requisiti in un momento successivo comporta la cessazione dell’incarico per il futuro. Tali previsioni rispondono alla natura imperativa della normativa, posta a tutela di interessi generali che incidono sulla capacità del soggetto incaricato di amministrare il condominio.
La società amministratrice è inoltre soggetta a stringenti obblighi di trasparenza e correttezza formale, che si riflettono sia nella fase di accettazione dell’incarico sia nella gestione contabile e amministrativa. In particolare, assume un ruolo centrale la corretta tenuta dei registri, la gestione delle somme condominiali attraverso un conto dedicato e la redazione di un rendiconto chiaro e intellegibile, idoneo a consentire ai condòmini un controllo consapevole sull’operato del gestore.
Nel complesso, la disciplina mira a garantire che l’affidamento dell’amministrazione a una società non comporti un abbassamento del livello di tutela dei condòmini, ma assicuri, anche in presenza di una struttura organizzata, il rispetto dei requisiti soggettivi, degli obblighi di gestione e dei limiti imposti dalla legge.
(L’articolo integrale, a firma dell’Avv. Giovanni Iaria, è consultabile a pag. 51 della “Guida Condominio facile 2026”, edita da Il Sole 24 Ore)
