La gestione delle situazioni di emergenza rappresenta uno degli aspetti più complessi del ruolo dell’amministratore di condominio, chiamato a intervenire in un contesto in cui occorre contemperare le competenze decisionali dell’assemblea con l’esigenza di tutelare tempestivamente le parti comuni e la sicurezza delle persone. L’ordinamento attribuisce all’amministratore una funzione di garanzia, delineando con precisione i confini dei suoi poteri e delle responsabilità che ne derivano.
In linea generale, le decisioni relative ai lavori di manutenzione straordinaria sono riservate all’assemblea. Tuttavia, la normativa prevede una deroga a tale principio nei casi in cui l’intervento non sia differibile. In presenza di una situazione di urgenza, l’amministratore è legittimato – e in alcuni casi obbligato – ad agire autonomamente, disponendo gli interventi necessari alla conservazione dell’edificio e alla prevenzione di danni gravi o imminenti.
Il presupposto essenziale di tale potere è rappresentato dall’effettiva urgenza dell’intervento, intesa come necessità immediata di evitare un pregiudizio rilevante alle parti comuni o alla sicurezza dei condòmini e dei terzi. Non è sufficiente, pertanto, che i lavori risultino semplicemente utili o opportuni. Quando l’amministratore interviene legittimamente in tale ambito, le obbligazioni assunte nei confronti dei terzi sono imputabili direttamente al condominio.
Dopo l’esecuzione dei lavori, l’amministratore è tenuto a riferire all’assemblea, illustrando le ragioni dell’intervento e le spese sostenute, affinché i condòmini possano valutarne e ratificarne l’operato. Diversamente, qualora l’intervento sia stato disposto in assenza dei requisiti di urgenza, l’amministratore può essere chiamato a rispondere personalmente delle obbligazioni assunte, salvo successiva approvazione assembleare.
Un ulteriore profilo centrale riguarda la diligenza richiesta nello svolgimento dell’incarico, che comprende anche l’obbligo di reperibilità per fronteggiare le emergenze. L’irreperibilità o l’inerzia dell’amministratore in situazioni che richiedano un intervento immediato possono determinare responsabilità nei confronti dei condòmini e dei terzi, nonché integrare gravi irregolarità idonee a giustificare la revoca dell’incarico. In tale contesto, l’amministratore assume un ruolo chiave nella gestione delle criticità condominiali, dovendo operare con prudenza, tempestività e senso di responsabilità.
L’articolo integrale, a firma dell’Avv. Giovanni Iaria, è consultabile a pag. 55 della “Guida Condominio facile 2026”, edita da Il Sole 24 Ore; il presente testo ne offre una sintesi autonoma.
