Con l’ordinanza n. 25944/2026, la Corte di Cassazione, Sezione tributaria, si è pronunciata sul contenuto della comunicazione preventiva di iscrizione ipotecaria e, in particolare, sulla questione se la stessa debba ritenersi legittima e sufficientemente motivata quando richiami cartelle di pagamento già notificate al contribuente, nonché sulla possibilità di far valere, in sede di impugnazione del preavviso, vizi delle cartelle non tempestivamente impugnate.
IL CASO: la vicenda esaminata traeva origine da una comunicazione preventiva di iscrizione ipotecaria emessa dall’agente della riscossione nei confronti di un contribuente, fondata su sette cartelle di pagamento, che veniva impugnata da quest’ultimo.
Con il ricorso il contribuente deduceva vizi in ordine alla notifica delle cartelle presupposte, la cui sussistenza, però, veniva esclusa dalla Commissione tributaria provinciale.
Il giudizio di primo grado si concludeva con il rigetto del ricorso.
Avverso tale decisione il contribuente proponeva appello.
Il giudice di secondo grado dichiarava cessata la materia del contendere con riguardo ai carichi che erano stati sgravati in autotutela dall’Ufficio; dichiarava altresì il difetto di giurisdizione del giudice tributario in relazione alla sanzione amministrativa irrogata dalla Camera di Commercio. Per il resto, rigettava il gravame, confermando la legittimità del preavviso di iscrizione ipotecaria.
Secondo i giudici della Commissione tributaria regionale, tutte le cartelle poste a base del preavviso erano state correttamente notificate ai sensi dell’art. 26 d.P.R. n. 602/1973 e la comunicazione preventiva impugnata indicava puntualmente le cartelle presupposte, mettendo il contribuente in grado di conoscerne contenuto, natura e ammontare.
Pertanto, quest’ultimo proponeva ricorso per cassazione, articolato in sei motivi.
Con il secondo, quarto e sesto motivo sosteneva, in sintesi, che: l’agente della riscossione non potesse iscrivere ipoteca senza previa notificazione dell’atto prodromico e senza avviare l’esecuzione entro un anno; il preavviso fosse nullo per mancanza di dati quali estremi catastali, valore dell’immobile, rendita catastale, termine per l’opposizione, giudice competente e responsabile del procedimento; cartelle e preavviso fossero viziati per difetto di motivazione, poiché indicavano il solo importo complessivo senza esplicitare le ragioni della pretesa e il metodo di calcolo.
LA DECISIONE: il ricorso è stato integralmente rigettato dalla Cassazione, la quale ha ritenuto il secondo, il quarto e il sesto motivo inammissibili e, comunque, infondati.
Nel decidere, i giudici di legittimità hanno anzitutto osservato che tali doglianze non investivano direttamente la sentenza impugnata e non si risolvevano in una critica specifica avverso quest’ultima, ma attenevano agli asseriti vizi di legittimità della comunicazione preventiva di iscrizione ipotecaria e delle cartelle di pagamento presupposte; inoltre, il ricorrente non si confrontava con la motivazione della CTR e si limitava a prospettare in modo generico la mancanza di una serie di elementi asseritamente prescritti a pena di nullità, senza precisare quali difettassero in concreto e senza riprodurre neppure parzialmente il contenuto del preavviso.
La Corte ha poi rilevato, comunque, che:
La Corte ha poi rilevato, comunque, che:
- la mancata impugnazione delle cartelle regolarmente notificate determina la decadenza dal potere di contestarle, con irretrattabilità del credito fiscale;
- l’iscrizione ipotecaria ex art. 77 d.P.R. n. 602/1973 non costituisce atto di espropriazione forzata e non richiede la previa intimazione di cui all’art. 50, comma 2;
- nella comunicazione preventiva non è necessario indicare la rendita catastale né il valore dell’immobile;
- il preavviso, avendo funzione informativa e sollecitatoria, deve contenere l’indicazione del credito, ma non necessariamente quella dell’immobile sul quale l’ipoteca verrà iscritta in caso di persistente inadempimento;
- la motivazione del preavviso è sufficiente quando operi per relationem agli atti presupposti già destinati alla medesima parte, e quindi conosciuti o conoscibili dal contribuente.
La conclusione è, quindi, che, una volta accertata la regolare notificazione delle cartelle e la loro mancata impugnazione, non può trovare accoglimento la contestazione della legittimità del preavviso costruita sul dedotto difetto di motivazione degli atti presupposti o sulla pretesa mancanza di elementi non richiesti; resta fermo, peraltro, che tale conclusione è affermata dalla Corte nel caso concreto anche sul presupposto dell’inammissibilità delle censure per difetto di specificità e mancato confronto con la decisione impugnata.
Inoltre, la Corte ha valorizzato la funzione del preavviso quale strumento partecipativo: esso non costituisce soltanto un atto prodromico, ma anche il veicolo attraverso cui il contribuente viene posto in condizione di interloquire tempestivamente con l’amministrazione, essendo proprio la comunicazione preventiva a garantire, nel caso esaminato, il contraddittorio endoprocedimentale mediante la concessione del termine di trenta giorni.
Riassumendo, la comunicazione preventiva di iscrizione ipotecaria può ritenersi validamente motivata mediante il rinvio alle cartelle di pagamento già conosciute o conoscibili dal contribuente, senza necessità di ulteriori indicazioni non richieste; ciò, tuttavia, nei termini risultanti dalla decisione, ossia in un caso in cui le cartelle richiamate erano state ritenute regolarmente notificate, non erano state impugnate e le censure proposte in cassazione sono state giudicate inammissibili e comunque infondate.
(Articolo a firma dell’Avv. Giovanni Iaria pubblicato sul portale giuridico news.avvocatoandreani.it)
